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又到一年毕业季，租房成为不少“新社会人”的需要，也成为第一道考题。审判实践表明，租房发生纠纷的“雷”，往往在草率签订合同时就已埋下。近日，鄞州法院对往年受理的部分房屋租赁合同纠纷案件进行梳理，专门编写了一份“避坑指南”。

“我以为他是房东才签订房屋租赁合同的，发生纠纷后却发现对方只是个‘二房东’。”这样的“剧情”并不陌生，更甚者，想找对方时已“查无此人”。

“签订房屋租赁合同，首先要注意审查出租人是否有权出租房屋。”鄞州法院法官提醒，房屋租赁合同的第一栏为出租人身份信息，需要完整填写出租人的姓名、身份证号、住址、手机号码，并备注说明该出租人是房屋所有权人、委托代理人还是转租人。租房时，还要确保所租赁房屋是合法建筑，否则将导致房屋租赁合同无效。

新入社会的年轻人出于经济方面的考量，多半会选择与他人合租。法官提醒，在考察租赁房屋时，需要注意出租房间的原始用途。根据宁波市的有关规定，居住房屋用于出租的，应当以一间原始设计为卧室或者起居室(以下统称为居室)为最小出租单位，居室内不得分隔搭建后出租。除未成年人外，居住人员人均租住房屋建筑面积不得低于10平方米。

“退租时，我把客卧空调搬走了。房东要求我赔偿，可空调明明是我自己安装的啊。”要避免此类纠纷，在租赁带装修和家电的房屋时，需要对房屋内原有的大件设施设备，如空调、冰箱、洗衣机、电视机、沙发、床、桌椅等进行清点和检查，在房屋租赁合同中一一列明，并在签订房屋租赁合同的同时签署房屋交接单，切勿使用“家具家电若干”等含糊用语。

当然，租赁期间的日常费用的承担也应该在合同中约定。水费、电费、燃气费、网络费、有线电视费等一般由实际使用的承租人负担，较少发生争议。物业费的负担如没有明确约定，则容易成为出租人和承租人发生纠纷的诱因，因此合同中需明确租金是否包含物业费。

在房屋租赁过程中，承租人可能会提前退租或转租。为避免擅自转租而承担违约责任，法官提醒，双方可在房屋租赁合同中提前约定是否允许承租人将房屋转租。

需要关注的是，承租人转租后，并不意味着自身与出租人之间租赁关系的结束，次承租人的履约行为可能会让承租人承担相应责任。比如次承租人造成租赁物损失却拒绝赔偿，承租人就需要向出租人赔偿损失。记者 王佳 通讯员 邵雪栋 张宁